天津市物业管理条例

（2002年10月24日天津市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过 2008年9月10日天津市第十五届人民代表大会常务委员会第四次会议修订 根据2018年5月28日天津市第十七届人民代表大会常务委员会第三次会议《关于修改〈天津市物业管理条例〉的决定》第一次修正 根据2018年12月14日天津市第十七届人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈天津市植物保护条例〉等三十二部地方性法规的决定》第二次修正 根据2021年11月29日天津市第十七届人民代表大会常务委员会第三十次会议《关于修改〈天津市促进科技成果转化条例〉等五部地方性法规的决定》第三次修正）

Chapter 1总则

区住房建设部门是本辖区物业管理的行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理。

发展改革、规划和自然资源、城市管理、公安、民政、市场监管等相关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作。

推动符合条件的社区党组织成员或者居民委员会成员中的党员通过法定程序兼任业主委员会主任。

Chapter 2业主、业主大会和业主委员会

（一）参加业主大会会议，发表意见，行使表决权；

（二）推选业主代表，选举业主委员会成员，享有被选举权；

（三）监督业主委员会的工作；

（四）提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议；

（五）提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（六）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）监督专项维修资金的管理和使用；

（九）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权；

（十）法律、法规规定的其他权利。

（一）遵守业主大会议事规则和管理规约；

（二）执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（三）配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动；

（四）按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费；

（五）维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生；

（六）按照规定交存或者续交专项维修资金；

（七）法律、法规规定的其他义务。

新建物业项目，包括分期建设或者由两个以上开发建设单位建设的物业项目，其配套的设施设备是共用的，应当划为一个物业管理区域。

同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，不得分割进行物业管理。

物业管理区域的划分，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。物业管理区域划分的具体办法，由市人民政府规定。

（一）业主入住率达百分之五十以上；

（二）首位业主实际入住达到二年以上。

下列事项由业主大会决定：

（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；

（二）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；

（三）审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；

（四）制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；

（五）专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（八）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主代表在行使所代表业主的表决权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。

业主代表以幢、门、楼层等为单位，由业主推选，并在推选后以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组由业主三至七名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）确认业主身份和业主人数；

（三）确定业主委员会成员候选人产生方案和名单，并公示征询意见；

（四）拟定业主大会议事规则草案，提出临时管理规约的修订意见；

（五）确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表；

（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的各项内容，应当在首次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

（一）业主大会议事规则；

（二）管理规约；

（三）选举业主委员会；

（四）物业管理服务内容和服务标准；

（五）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会会议决定事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；其中，决定筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，或者改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营活动的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

管理规约对全体业主具有约束力。

物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使用人的代表可以列席业主大会会议。

业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。

业主委员会成员应当符合下列条件：

（一）遵守国家有关法律、法规；

（二）具有完全民事行为能力；

（三）遵守业主大会议事规则和管理规约；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定的组织能力和协调沟通能力；

（六）身体健康，能保证必要的工作时间。

业主委员会不得从事经营活动。

（一）召集业主大会会议；

（二）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；

（三）在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；

（六）组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；

（七）监督管理规约的实施；

（八）组织筹集专项维修资金；

（九）组织业主委员会换届和补选工作；

（十）完成业主大会交办的其他事项。

业主委员会不履行上述第三项、第九项职责的，在区物业管理行政主管部门的指导下，由街道办事处、乡镇人民政府可以按照有关规定组织选举新的业主委员会。

（一）业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约。

街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况，及时书面告知区物业管理行政主管部门。

备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，将变更内容书面告知原备案部门。

（一）不再是本物业管理区域业主或者连续一年以上不在本物业管理区域居住的；

（二）以书面形式提出辞职的；

（三）因身体健康原因丧失工作能力的；

（四）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。

业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

业主委员会成员职务终止的，应当在五日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

业主或者物业使用人应当将双方的约定书面告知物业服务企业。

本条例所称物业使用人，是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。

物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

物业管理联席会议主要协调解决下列问题：

（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同的问题；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。

Chapter 3物业服务企业

物业服务企业对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、排除妨害、恢复原状。

政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当支持物业服务企业工作，不得干预物业服务企业正常经营和服务活动，不得乱摊派、乱收费。

Chapter 4前期物业管理

开发建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务企业订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

开发建设单位制定的临时管理规约，不得损害购房人的合法权益。

开发建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，并向业主进行公示。

开发建设单位应当自物业竣工验收合格之日起三十日内，将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用，并接受所在地的街道办事处、乡镇人民政府的监督。

开发建设单位在申请办理房屋所有权首次登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，不动产登记机构应当在不动产登记簿上予以记载。

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

（二）物业竣工验收资料；

（三）共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；

（四）物业质量保证书和使用说明书；

（五）物业管理需要的其他资料。

Chapter 5物业使用和维护

在物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修，所需费用由相关责任人承担。

物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。

开发建设单位应当在物业建成后，将供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、路灯等设施，按照规定移交给专业经营服务单位进行维护管理。

业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，遵守物业服务企业提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。

业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示。未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同的约定执行。

未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业项目，业主委员会根据业主大会的决定组织业主交纳或者续交专项维修资金。

专项维修资金的具体管理办法，由市人民政府规定。

Chapter 6物业管理服务

物业服务合同主要包括下列内容：

（一）业主大会和物业服务企业的名称；

（二）物业管理区域的范围；

（三）服务的内容；

（四）服务的标准；

（五）服务的费用；

（六）合同的期限；

（七）违约责任；

（八）合同的解除条件；

（九）双方需要约定的其他事项。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的区物业管理行政主管部门备案。

（一）共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理；

（二）电梯、智能系统等设备的运行服务；

（三）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；

（四）物业装饰装修的管理；

（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；

（六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理；

（七）物业资料的查询服务和管理；

（八）双方约定的其他物业管理服务内容。

物业服务期限届满前，物业服务企业不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府以及物业所在地的区物业管理行政主管部门后，在物业管理区域内公告。

物业服务期限届满后，业主大会没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供物业服务的，原合同继续有效，但是服务期限为不定期。在原合同继续有效期间，任何一方可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

（一）预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额；

（二）物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；

（三）物业管理项目的档案资料；

（四）实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。

未成立业主委员会的，在区物业管理行政主管部门监督下，向街道办事处或者乡镇人民政府移交。

新物业服务企业确定后，业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当将本条第一款所列资金、物品和资料，移交给新的物业服务企业。

Chapter 7物业管理服务费

普通住宅的物业管理服务费，由业主大会、开发建设单位与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定；其他住宅和非住宅的物业管理服务费，由业主大会、开发建设单位与物业服务企业自主协商确定。

确定和调整普通住宅物业管理服务费政府指导价格时，有关部门应当听取群众意见。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。

实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况。

物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费，由开发建设单位交纳。

Chapter 8法律责任

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

（一）在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下罚款。

（二）未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理用房的，由区物业管理行政主管部门责令限期移交；逾期不移交的，处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款。

（三）出售新建房屋时，未向购房人明示并组织购房人书面确认前期物业服务合同的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五千元以上三万元以下罚款。

（四）未向前期物业服务企业提供资料的，由区物业管理行政主管部门责令限期提供；逾期不提供的，予以通报，处以五万元以上十万元以下罚款。

Chapter 9附则

物业服务合同和前期物业服务合同的示范文本，由市物业管理行政主管部门会同市市场监督管理部门制定。