杭州市物业管理条例
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- 杭州市人民代表大会常务委员会
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- December 9, 2013
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（2001年10月17日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过 2001年12月28日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三十届会议批准 根据2003年8月21日杭州市第十届人民代表大会常务委员会第十二会议通过 2003年11月6日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准的《杭州市人民代表大会常务委员会关于修改〈杭州市物业管理条例〉个别条款的决定》修正 2013年8月23日杭州市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议修订 2013年11月22日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第六次会议批准 2013年12月9日杭州市第十二届人民代表大会常务委员会公告第16号公布 自2014年5月1日起施行）
Chapter 1总则
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者自行管理形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
各区、县（市）房产主管部门依照本条例对辖区内日常物业管理活动实施监督管理，对业主大会和业主委员会日常运作开展业务指导。
建设、公安、民政、财政、城乡规划、绿化、环保、工商、质监、城管、人防、价格、消防等部门按照各自职责，协助做好物业管理的监督管理工作。
社区居民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。
人民调解委员会可以依法调解本辖区内业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。
Chapter 2业主、业主大会和业主委员会
物业管理区域内的全体业主组成业主大会。
（一）物业管理区域划分资料；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）共用设施设备的交接资料；
（六）物业管理用房配置确认资料；
（七）其他有关的文件资料。
业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居民委员会的代表组成，成员人数应当为单数。业主代表由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产生，业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府或者委托的社区居民委员会代表担任。
筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。
（一）确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内书面公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
（一）业主到会并在会议签到表上确认；
（二）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；
（三）业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。
业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算；没有房屋买卖合同的，按照建设工程规划许可证上载明的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。
非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的，应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。
筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。
业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门，街道办事处，乡（镇）人民政府协调、确定召开时间；逾期仍未召开的，由物业所在区、县（市）房产主管部门，街道办事处，乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开。
业主委员会委员人数应当为五人以上单数，由业主大会会议选举产生。
未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。
业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并且在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。
（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；
（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；
（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
（五）其他侵害业主合法权益的行为。
业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。
（一）不再是本物业管理区域的业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（四）被依法追究刑事责任的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
业主委员会应当听取业主和非业主使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督。
业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。
拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或者公安机关协助移交。
业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。
Chapter 3物业管理服务
（一）新建物业项目，包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，拥有共用主要配套设施设备的，核定为一个物业管理区域；
（二）旧城区规划范围内新开发建设的项目，与周边原有项目房屋相毗连的，经各自的业主大会同意，可以归并一个物业管理区域。
建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向项目所在区、县（市）房产主管部门提供建设项目规划设计方案、总平面图和建设工程规划许可证及附件附图。区、县（市）房产主管部门应当在收到相关材料之日起十个工作日内核定物业管理区域并书面告知开发建设单位。
跨区、跨街道或者乡（镇）的建设项目，由所在区或者街道办事处、乡（镇）人民政府共同的上一级房产主管部门会同同级民政部门负责划分物业管理区域。
建设单位在房屋销售时，应当将有关主管部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。
（一）经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的；
（二）两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意，合并为一个物业管理区域的。
要求调整物业管理区域的，业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在区、县（市）房产主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内，会同当地街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。
物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，并在办理物业销售（预售）证之前予以确定。物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。
业主委员会成立之前，物业管理用房由区、县（市）房产主管部门代为接收后移交前期物业服务企业使用和经营。前期物业服务企业出租物业经营用房的，租赁期限最长不超过业主委员会成立后十二个月。业主委员会成立后，物业管理用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告。
前期物业服务合同约定期限的，其期限不短于物业管理区域具备成立业主大会条件之日起一年。前期物业服务期间，物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分面积占建筑总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意后，提前终止有约定期限的前期物业服务合同的，自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当按照物业管理及前期物业管理招标投标相关规定及时另行选聘物业服务企业。但业主大会已经按照规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
（一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实；
（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；
（三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案；
（四）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定：
（一）符合国家、省和本市规定的技术标准、规范；
（二）及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；
（四）协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作；
（五）接受社区居民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。
物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内应当将合同副本报物业所在区、县（市）房产主管部门备案。
物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作，经双方协商，原物业服务企业同意延续的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在原合同延续期间，任何一方提前终止合同的，自书面通知到达对方之日起三十日内合同终止。
物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等理由拒绝退出物业项目。
物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在街道办事处、乡（镇）人民政府应当进行应急管理。社区居民委员会可以在街道办事处、乡（镇）人民政府委托下根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。
物业服务收费标准根据收费与服务水平相适应的原则，并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整。
业主应当依照物业服务合同（包括前期物业服务合同）的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。
物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。
物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。
实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况；实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况。
前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示告知。前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。
业主采用民事雇佣方式聘请自然人进行服务的，应当为其支付依法属于业主责任的意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维护和养护。
业主自行管理中需要开具发票的，业主委员会可以持街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居民委员会的证明材料，向税务部门申请办理临时税务登记证，凭临时税务登记证可以向物业所在地的税务部门申请领用发票并自行开具。
业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每年向业主公布一次。
Chapter 4物业使用和维修
建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。业主大会成立后，业主大会应当制定管理规约。临时管理规约和管理规约的示范文本由市房产主管部门制定。
（一）违法拆改、变动房屋承重结构；
（二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；
（三）违法搭建、改建建筑物、构筑物；违法挖掘房屋地下空间；
（四）擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用；
（五）擅自改变房屋外立面；
（六）擅自将雨污水混接或者在排水管上接管；损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全；
（七）擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施；
（八）损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地；
（九）违反国家和地方规定，向环境超标排放污染物；
（十）占用共用部位、共用设施设备；
（十一）法律、法规禁止的其他行为。
对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。
专业单位接收后，应当及时做好有关设施设备的维修、更新和养护，确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。
物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。
（一）专用部位和专用设施设备包括在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由业主或者非业主使用人承担；
（二）共用部位和共用设施设备（供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备除外）包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。属人为损坏的，其维修费用由责任人承担。
物业维修、更新时，相关业主、非业主使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、人防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的，物业服务企业和相关业主、非业主使用人应当配合。
业主可以在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准。
Chapter 5物业保修金和物业专项维修资金
物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、县（市）房产主管部门指定的机构（以下称保修金管理机构）统一管理。
（一）经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题的；
（二）经城乡规划主管部门认定未按照经批准的建设工程设计方案进行配套设施建设的。
需要使用物业保修金的，由相关业主或者业主委员会提出申请，经保修金管理机构核实后拨付，由业主委员会组织维修。
物业保修金存储期间，建设单位因注销、清算等原因，无法继续履行保修责任的，可以申请由相关联的非自然人股东继续履行保修责任，并将原交存的物业保修金本息变更至该非自然人股东名下。
物业保修金存储期满后，保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位。建设单位因歇业、破产或者出现其他情形致使单位不存在且未办理前款手续的，保修金管理机构应当进行公示，公示期为三十日。公示期满无异议的，物业保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业专项维修资金。
物业专项维修资金应当建立年度公布及日常查询制度，并接受业主和房产、财政部门的监督。
前款所称物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准；前款所称交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八，具体标准由房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经市、县（市）人民政府批准后公布。
物业专项维修资金的利差余额按照收益分摊原则建立相应物业管理区域的维修资金公共账户，统筹用于共用部位、共用设施设备的应急维修。
（一）物业服务企业提出维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等相关事项；
（二）业主委员会审核维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示；
（三）征得维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请；
（四）维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用；
（五）工程完工后，物业服务企业持具备法定资质的专门机构出具的审计报告书、业主委员会审核签章的施工承包合同、工程款及审计费发票、业主委员会验收合格证明等资料向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额。工程决算金额在一万元以内的，经业主委员会审核同意，可以免予审计。
工程决算金额超出预算金额百分之二十以上或者一万元以上的，超出部分需按照使用程序重新申报。
（一）物业服务企业向所在区、县（市）质监或者消防部门提交经业主委员会同意的电梯或者消防设施设备维修报告；
（二）质监或者消防部门对工程维修内容、工程预算、施工单位等事项予以书面确认。物业服务企业应当将确认内容在物业管理区域内公示，公示期限不少于五日；
（三）物业服务企业持质监或者消防部门的确认书、工程预算方案、业主委员会的书面同意意见等资料，向维修资金管理机构申请物业专项维修资金；
（四）维修资金管理机构经审核后，拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用；
（五）工程完工后，物业服务企业持由质监或者消防部门出具的整改合格证明、经审计的工程决算报告等，向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额；
（六）业主委员会应当在物业专项维修资金拨付使用完毕后一个月内向全体业主公告。
实行物业专项维修资金自主管理的，应当按照下列程序办理：
（一）由业主委员会草拟自主管理物业专项维修资金的实施方案，方案应当明确物业专项维修资金的存储银行、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额查询及公布方案等内容；
（二）召开业主大会会议对实施方案进行表决。业主大会会议应当邀请街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会代表列席。实施方案应当征得物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意；
（三）业主委员会将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定等相关资料报维修资金管理机构；
（四）维修资金管理机构对申请资料进行核实，将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定在相关物业管理区域内公示，公示期不少于三十日。发现申请资料有任何虚假情形的，维修资金管理机构不予办理资金移交手续。
Chapter 6法律责任
本条例规定的行政处罚，属于经国务院或者省人民政府批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的，由城市管理行政执法机关负责实施。
违反本条例第四十二条第一款第十项规定的，相关利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。
（一）挪用物业专项维修资金或者物业保修金的；
（二）发现违法行为不依法予以查处的；
（三）利用职务之便，收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的；
（四）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。